在房东启动诉讼程序后，无论案件最终是通过双方和解并取得占有判决（Judgment of Possession），还是经过审判后由法官作出占有判决，整个驱逐程序都远未结束。单纯将占有判决交给租客，并要求其搬离物业，通常并不会产生实际效果——除非租客愿意主动搬离。当法院正式作出占有判决后，案件才进入下一阶段：判决执行（Enforcement）阶段。
驱逐时间线：从占有判决到实际收回物业
| 步骤 | 发生事项 | T通常时间 |
|---|---|---|
| 法院作出占有判决（Judgment of Possession Entered） | 法院裁定房东有权收回该公寓的占有权。 | 第0天——后续所有时间节点的起算点。 |
| 委托Marshal并申请驱逐令（Marshal Retained & Warrant Requested） | T房东律师委托Marshal（或适用情况下的Sheriff），并向法院提交申请驱逐令（Warrant of Eviction）的相关文件。 | — |
| 法院签发驱逐令（Court Issues the Warrant of Eviction） | 法院正式签发驱逐令。 | 通常可能需要数月，具体取决于所在县及法院积压情况。 |
| 送达驱逐通知（Notice of Eviction Served） | Marshal依据《纽约房地产诉讼程序法》（RPAPL）第749(2)条向租客送达法定14天驱逐通知，告知最早执行驱逐日期。 | 最早执行日期前至少14天。 |
| 租客申请暂缓执行令（Order to Show Cause，可能导致暂缓） | 租客可依据CPLR §2201 / RPAPL §753申请暂缓执行驱逐。如法院批准，驱逐执行可能被延期。 | 如获批准，最长可能延期一年。 |
| Marshal执行驱逐令（Marshal Executes the Warrant） | Marshal在工作日、日出至日落期间执行驱逐程序，将物业占有权交还房东。 | 在最早执行日期当天或之后。 |
申请驱逐令：Marshal在执行程序中的角色
法院作出占有判决后，房东律师通常会立即委托 Marshal（纽约市范围内） 或 Sheriff（例如长岛地区） 执行驱逐程序。为便于说明，本文以下统一以Marshal为例。
Marshal拥有法律授权，可以正式执行驱逐，将租客从物业中移除并恢复房东的占有权。实际操作中，房东律师会代表Marshal向法院提交申请驱逐令（Warrant of Eviction）的文件，法院审核后签发驱逐令。从提交申请到法院签发驱逐令所需的时间，会因所在县（County）以及法院案件积压情况而有所不同。
RPAPL §749(2)规定的14天驱逐通知
由于纽约住房法院案件数量长期较高，驱逐令的签发过程有时可能超过六个月。
当Marshal取得驱逐令后，根据《纽约房地产诉讼程序法》（RPAPL）第749(2)条规定，Marshal必须向租客（Respondent）送达驱逐通知（Notice of Eviction），给予租客至少14天时间搬离，然后才能执行驱逐。该通知通常会说明：
- 驱逐执行的方式；
- 租客可以采取哪些措施阻止驱逐；
- 可以获得法律或社会援助的渠道；
- 最重要的是，明确最早驱逐执行日期（Earliest Eviction Date, EED）。
实际驱逐必须安排在工作日的日出之后、日落之前进行。
租客可以阻止驱逐吗？—— Order to Show Cause申请暂缓执行
租客可以依据 CPLR §2201 及 RPAPL §753 提交 Order to Show Cause（要求说明理由令），请求法院暂缓执行占有判决以及驱逐令。如果法院认为申请符合善意原则（good faith），并且租客已经进行了合理且积极的努力，但仍无法在同一社区找到类似替代住房，或者驱逐将导致极端困难（extreme hardship），住房法院法官有权批准最长一年的暂缓执行。
然而，这类暂缓通常会附带条件，即租客必须继续支付 使用费（use and occupancy）。换句话说：即使房东已经承担了律师费用，经历了法院排期拥堵、案件多次延期，并最终成功取得占有判决及驱逐令，房东仍可能面临最长一年的执行延迟。唯一可能的补偿是，租客在暂缓期间可能需要支付使用费——但这通常并不是房东最初希望达到的结果。
Order to Show Cause听证及法院决定
当租客提交Order to Show Cause，并由法官签署后，法院通常会安排听证日期，以决定是否给予最终暂缓。
在听证过程中：
- 法官会审阅双方提交的书面材料；
- 听取双方律师的口头陈述；
- 根据是否存在充分理由（good cause）以及双方利益衡量（interests of both sides）作出决定。
如果法院批准暂缓，并确定新的驱逐日期，则在新的日期之前，Marshal不得执行驱逐令。如果法院拒绝暂缓申请，只要法律或法院没有要求重新送达驱逐通知，Marshal即可继续执行驱逐令。
何时需要Marshal重新送达驱逐通知？
在某些情况下，Marshal必须重新送达驱逐通知（Notice of Eviction）。该通知的目的，是确保租客在驱逐执行前获得充分的提前告知。如果通知送达后经过时间过长，该通知可能会失效，不能再作为执行驱逐的依据。
以下情况通常需要重新送达驱逐通知：
- 自原驱逐通知中注明的最早驱逐日期（Earliest Eviction Date, EED）起，超过30天仍未执行驱逐；
或
- 在驱逐通知送达后，法院曾签发暂缓执行令（Stay of Eviction），但该暂缓随后到期或被法院撤销——除非法院特别授权房东（Petitioner）无需重新送达通知即可执行驱逐。
在第二种情况下，如果法院明确允许无需重新送达通知，房东可以在满足以下条件时继续执行驱逐：
- 无需重新送达新的驱逐通知；
- 且驱逐令（Warrant of Eviction）必须在法院授权的最早驱逐日期后的三个工作日内执行。
重新送达驱逐通知时，通常必须按照原通知的方式进行，除非法院另有指示。不过，在实际操作中，法院通常会允许简化送达方式，例如仅通过邮寄完成，而无需再次进行现场送达。需要注意的是，14天等待期限是法律强制要求，不能被缩短。
特殊保护对象的额外程序
对于受到特殊保护的居住人员（Specially Protected Occupants），纽约法律规定了额外的程序要求。如果Marshal发现物业中的居住者属于以下情况：
- 患有精神疾病；
- 身患残疾；
- 老年人；
- 或因其他原因无法独立照顾自己；
Marshal必须通知纽约市调查部门（Department of Investigation）以及相关社会服务机构。驱逐程序将被暂缓，以便相关机构有机会向受影响的居住者提供必要协助。为了避免不必要的延误，房东应提前进行适当调查，并主动向Marshal提供相关信息，使特殊程序能够提前安排。
驱逐完成后：收回物业占有权（并避免潜在责任）
最终，当您经历上述所有程序，并成功将租客从物业中移除后——恭喜您，您已经重新取得物业占有权。但实际执行中，有时Marshal只会将租客移出物业，而租客的个人物品可能仍留在房屋内。在这种情况下，租客通常会返回法院，提交 Order to Show Cause（要求说明理由令），请求取回遗留的个人财物。为了避免不必要的财产损害诉讼，房东应考虑在短期内保持物业现状（“as is”），以便如果法院批准租客的申请，租客仍有机会取回其个人物品。
驱逐后的法律救济：租客可能申请恢复占有权
即使租客在被Marshal驱逐之前没有提交Order to Show Cause，他们仍可能在驱逐后提出申请，请求法院恢复其物业占有权。如果存在以下情况，租客可能主张非法锁门驱逐（illegal lock-out），并要求恢复占有：
- 驱逐通知送达存在缺陷；
- Marshal执行驱逐程序存在不当。
此外，租客还可能基于程序管辖或诉讼基础问题挑战驱逐，例如：
- 前置通知（predicate notice）存在缺陷；
- 驱逐申请（petition）存在缺陷；
- 占有判决（judgment）存在缺陷。
如法院认可相关主张，租客可能获得恢复占有权的救济。
在纽约切勿自行驱逐租客（Self-Help Eviction）
虽然Marshal执行驱逐程序可能耗时较长，但房东绝不能试图采取所谓“捷径”，例如自行更换门锁、搬走租客物品或阻止租客进入物业。在纽约，未经Marshal参与，房东强制收回住宅物业占有权的行为均属违法。实践中，房东因非法自行驱逐（self-help eviction）导致租客提起诉讼的情况非常常见，包括：
- 财产损害索赔；
- 非法驱逐索赔；
- 相关法律费用和时间成本。
这些风险完全可以通过遵循正规Marshal执行程序并寻求专业法律指导来避免。
给纽约房东的重要提示
总体而言，经过诉讼程序后的驱逐执行过程，往往比许多房东预想的更加复杂。为了保护自身权益，房东应：
- 尽早咨询并聘请经验丰富的律师；
- 遵循律师针对具体案件情况制定的执行策略；
- 严格按照纽约法律规定推进驱逐程序。
关于纽约驱逐令（Warrant of Eviction）的常见问题
在纽约取得驱逐令需要多久？
时间因所在县（County）以及住房法院案件量而有所不同。由于住房法院长期存在案件积压，法院在作出占有判决后签发驱逐令，有时可能需要超过六个月。
Marshal执行驱逐前，租客必须收到多少提前通知？
根据 RPAPL §749(2)，租客至少必须收到14天通知。该通知必须说明：
- 驱逐执行方式；
- 租客可以采取哪些措施阻止驱逐；
- 可以获得帮助的渠道；
- 最早驱逐执行日期。
驱逐令签发后，租客还能阻止驱逐吗？
可以。租客可以依据 CPLR §2201 和 RPAPL §753 提交 Order to Show Cause，申请暂缓执行驱逐。如果法院认为：
- 租客申请具有善意；
- 租客已经尽合理努力寻找替代住房，但无法在同一社区获得类似住房；
- 或驱逐将造成极端困难；
法院可能批准最长一年的暂缓执行。 该暂缓通常会要求租客继续支付 使用费（use and occupancy）。
如果房东没有通过Marshal，而是自行驱逐租客，会有什么后果？
这是违法行为。自行驱逐可能导致租客提起：
- 财产损害诉讼；
- 非法驱逐诉讼；
并造成额外法律费用和时间延误。这些风险本可以通过依法依靠Marshal执行驱逐来避免。
占有判决（Judgment of Possession）和驱逐令（Warrant of Eviction）有什么区别？
占有判决（Judgment of Possession） 是法院作出的裁定，确认房东依法有权收回该物业。驱逐令（Warrant of Eviction） 则是法院随后签发的独立法律文件，授权Marshal实际执行驱逐。取得占有判决，并不意味着任何人都可以直接将租客移除。只有法院签发的驱逐令，才授权Marshal执行实际驱逐。
Marshal可以在周末或晚上执行驱逐吗？
不可以。根据法律规定，驱逐必须：
- 在工作日进行；
- 时间为日出之后至日落之前。
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