业绩亮点
曾在多项交易中担任贷款方律师及交割代理人，服务过约15家不同的机构贷款方。代表性贷款机构包括：
富国银行（Wells Fargo）
美国银行（Bank of America）
道明银行（TD Bank）
联合批发抵押贷款公司（UWM)
业务负责合伙人
Zixian Qi, Esq.
Super Lawyers Rising Stars, 2020-2026
房地产贷款交易涉及严谨的法律文件、审慎的风险管理，以及贷款机构、借款人、产权保险公司、房地产经纪人与其他交易各方之间的高效协调。交割环节的任何失误或延误，都可能为各方带来实质性的财务及法律后果。
爱法代表银行、信用合作社、抵押贷款公司及其他机构贷款方，就涉及纽约州各地房地产项目的融资交易提供法律服务。
作为贷款方代理律师及交割代理人，爱法负责管理房地产融资交割流程的各个环节，包括产权审查、文件准备、交割协调以及交割后合规事项。我们的目标是在保障贷款方权益并降低交易风险的同时，推动交割流程顺利、高效完成。
服务区域
纽约市（曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗克斯及史泰登岛） 长岛地区（拿骚县及萨福克县） 哈德逊河谷地区（包括威彻斯特县及周边地区）
此外，爱法也为涉及纽约州其他地区（包括纽约州北部地区）的部分贷款交易提供法律服务。 无论贷款方位于纽约州、美国其他地区，还是海外，爱法团队均可为以纽约房地产作为担保的融资交易提供经验丰富的法律顾问服务及交割支持。
服务范围
贷款方代理
- 住宅抵押贷款交割
- 商业房地产贷款交割
- 建筑贷款交易
- 多户住宅及投资性物业融资
- 再融资交易
- 房屋净值贷款及信用额度交易（HELOC）
- 私人贷款交易
- 过桥贷款交易
- 交叉抵押贷款交易
结算与交割代理服务
- 结算代理服务
- 托管及信托资金管理
- 交割流程协调
- 交割资金的接收与划付
- 交割结算文件编制及审查
- 电汇指示核验程序
- 交割条件落实及协调
产权与尽职调查
- 产权调查及 Title Commitment 审查
- 产权瑕疵的识别与解决
- 判决及留置权审查
- 土地测量图（Survey）审查
- 地役权及越界（Encroachment）分析
- 所有权核实
- 尽职调查协调
贷款文件
- 抵押贷款合同、票据及担保文件的起草与审阅
- 担保文件审查
- 权利转让文件
- 贷款变更文件
- 担保物文件
交割后服务
- 抵押登记协调
- 抵押解除及清偿文件
- 交割后合规审查
- 文件跟踪及交付
- 交割后产权问题处理
- 贷款机构报告及后续文件要求
常见问题解答
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贷款方代理
房地产贷款交易中的贷款银行代理律师负责哪些工作？
贷款银行代理律师仅代表贷款机构利益，在交易全过程中负责产权审查、贷款文件起草及审查、协调产权保险公司及交割代理人、确保贷款条件满足，并负责或监督交易交割。
为什么贷款机构需要独立律师？
贷款银行代理律师仅代表贷款机构，不代表借款人，也不会向借款人提供法律意见或维护其利益。如借款人希望获得独立法律意见，应自行聘请律师。
同一位律师可以同时代理贷款机构和借款人吗？
在部分住宅贷款交易中，纽约州法律及贷款机构内部规定允许符合条件的双重代理（Dual Representation）。但如存在利益冲突或其他不适宜情形，则通常需要双方分别聘请律师。
哪些因素可能导致贷款交割延期？
常见原因包括产权瑕疵、留置权未解除、土地测量图问题、贷款审批条件尚未满足、文件缺失、融资方案变更，以及监管合规问题等。
SA
交割代理
什么是交割代理人（Settlement Agent）？
交割代理人负责统筹交易交割，包括收付交割资金、编制交割结算文件，并确保各项交割文件依法签署、交换及完成交付。
交割代理人与产权保险公司有什么区别？
产权保险公司主要负责产权保险及产权相关服务；交割代理人则负责交易交割流程及资金管理。根据不同交易安排，两项职能可能由同一机构承担，也可能分别由不同机构负责。
交割资金如何管理？
交割资金通常存放于律师信托账户（Attorney Trust Account）或托管账户（Escrow Account），并依据交割指示及最终签署文件进行划拨。所有资金均按照严格的核验及财务管理程序处理，以保障交易安全。
如何防范电汇诈骗（Wire Fraud）？
在资金划拨前，贷款机构及交割代理人通常会执行严格的身份及电汇信息核验程序，包括安全通讯方式及独立确认电汇指示。
交易各方切勿仅依据电子邮件中的汇款信息直接转账。
TD
产权及贷款文件
为什么贷款机构需要进行产权审查？
产权审查可确认物业权属、发现留置权及其他权利负担，并确保贷款机构的抵押权能够依法取得预期的优先受偿顺位。
若发现产权瑕疵应如何处理？
此类问题通常须在交割前得到解决。视具体情形，可能需要补充法律文件、解除留置权、采取产权补正措施，或通过产权保险解决相关风险。
什么是贷款机构产权保险（Lender's Title Insurance）？
贷款机构产权保险用于保障贷款机构抵押权益，承保符合保险范围内、且在交割前未能发现的产权瑕疵、留置权及其他产权风险。
什么是Mortgage Recording Gap？
Mortgage Recording Gap 是指贷款交割完成至抵押登记正式生效之间的一段时间。在此期间，为降低相关风险，贷款机构通常依赖产权保险提供相应保障。
为什么选择爱法
01
一站式贷款交割服务
从产权审查、尽职调查到贷款交割及资金划拨，为住宅、商业地产及投资物业贷款提供全流程法律服务。
02
高效率交易管理与严格合规
具备处理大批量贷款交易的经验，建立完善的文件管理流程及符合各贷款机构要求的交割程序。
03
丰富的贷款机构合作经验
长期服务大型商业银行、社区银行、抵押贷款机构及私人贷款人，熟悉不同类型贷款交易及内部流程要求。
04
跨境与多语言服务能力
为国际金融机构、海外投资人及跨境借款人提供多语言法律服务，协助处理跨境房地产融资交易。
05
全程高效沟通
自接受委托至完成交割，全程与贷款机构、借款人、房地产经纪人及产权保险专业人士保持高效沟通，确保交易顺利推进。
律师广告。既往案例结果不保证类似结果。