纽约房东房客法律服务
为房东、业主、房客及企业提供住房法庭及其他相关程序的专业法律服务
业绩亮点
数百宗驱逐程序经验
长期代理房东、业主及房客成功处理驱逐程序及相关住房法院案件。
正当理由驱逐法及 ERAP
成功代理房东及业主处理正当理由驱逐法及ERAP相关程序。
ERAP 暂缓驱逐措施
成功挑战 ERAP 所导致的诉讼中止，协助客户恢复驱逐程序。
高效解决争议
部分案件仅经两次出庭即获解决，高比例庭前和解经验。
业务负责合伙人
Zixian Qi, Esq.
Super Lawyers 明星律师, 2020-2026
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纽约州房东与房客法律制度是全美最为复杂的法律体系之一，近年来相关法律及监管规定也在不断持续调整。
爱法为房东、业主、物业管理公司、房地产投资人、住宅及商业租户，以及企业客户提供全面的房东房客法律服务，涵盖诉前策略制定、租约起草、住房法庭诉讼、纽约州住房与社区重建署（DHCR）行政程序、上诉程序及监管合规等各阶段法律事务。
我们的律师兼具房地产交易与诉讼经验，能够从商业目标及实际经营需求出发，为住宅及商业租赁纠纷提供务实、高效的法律解决方案。
服务区域
纽约市（曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗克斯及史泰登岛）• 长岛地区（拿骚县及西萨福克县）
服务范围
住宅房东代理
- 租金拖欠驱逐程序（Nonpayment Proceedings）
- 租约期满或其他占有争议驱逐程序（Holdover Proceedings）
- 租约违约程序
- 合法占有人迁离程序（Licensee Removal）
- 擅自占有人及非法占有人迁离程序
- Good Cause Eviction 相关法律事务
- ERAP（紧急租金援助计划）相关程序及争议
- 租金欠款追偿
- 住宅租约起草、审查及履行
- 履约通知、终止通知及法定前置通知（Predicate Notices）
- 骚扰指控抗辩
- 和解谈判及和解协议起草
- 判决执行及驱逐令执行
- 租金稳定法（Rent Stabilization）合规咨询
- DHCR 行政程序及答复
- 租金登记及租金历史审查
- 租赁继承权争议（Succession Rights）
- MCI（重大资本改善）及 IAI（个别公寓改善）相关事务
住宅房客代理
- 驱逐程序抗辩
- Good Cause Eviction 抗辩
- ERAP 相关法律事务
- 租约纠纷
- 押金返还争议
- 居住适宜性（Habitability）争议
- 房屋维修及维护纠纷
- 超额租金（Rent Overcharge）及租金监管争议
- 骚扰及非法驱逐索赔
- 租金稳定法项下权利保护
- DHCR 行政程序
- 租赁继承权主张
- 租金历史审查
- 租金管制公寓续租争议
商业房东代理
- 商业租金拖欠程序
- 商业租约期满或其他占有争议程序
- 商业租约履行及违约诉讼
- 商业租赁违约纠纷
- 收回物业占有权
- Good Guy Guaranty 执行
- 商业租约起草、审查及谈判
- Yellowstone Injunction 相关法律事务
- 纽约州最高法院商业租赁诉讼
业主及物业管理法律顾问
- 租约起草、审查及修订
- 楼宇及物业管理法律事务
- 法律及监管合规咨询
- 房屋占用及物业使用争议
- 诉前策略制定及法律咨询
- 租金稳定法合规审查
- DHCR 登记及申报协助
- 租金管制物业组合合规审查
常见问题解答
R
住宅租赁
租金拖欠程序（Nonpayment Proceeding）与 Holdover Proceeding 有什么区别？
租金拖欠程序是指房东因房客未支付租金而提起的法律程序；Holdover Proceeding 则适用于租约到期、违反租约、未经授权占用物业等非租金拖欠情形，房东据此要求收回物业占有权。
在纽约，驱逐程序通常需要多久？
所需时间因程序类型、法院排期、房客抗辩事由及是否达成和解而异。争议性程序通常需数月时间。如涉及 Good Cause Eviction、ERAP、租金稳定法、租赁继承权或上诉程序等复杂事项，案件往往可能持续一年甚至更长时间。
房东能否不经法院程序自行清退房客？
一般不能。纽约州法律禁止房东采取自行驱逐（Self-Help Eviction）措施。房东必须依法取得法院命令，并按照法定程序执行，方可合法收回物业。
房客在维修及居住适用性方面享有哪些权利？
纽约州法律要求房东将住宅物业维持在安全、适宜居住的状态。如房屋存在影响健康、安全或正常居住使用的重大问题，房客可依法主张相应权利并寻求法律救济。
GC
正当理由驱逐法（Good Cause Eviction）
什么是 Good Cause Eviction？
纽约州于 2024 年实施 Good Cause Eviction 法，为符合条件的住宅房客提供额外的驱逐保护，并对特定情形下的租金上涨设定限制。
该法律是否适用，需结合物业类型、产权结构及法律规定的豁免条件综合判断。
Good Cause Eviction 是否适用于所有出租物业？
不适用。该法律规定了多项适用例外。是否适用需根据物业所有权结构、物业规模、居住情况及其他法定条件进行具体分析。
在 Good Cause Eviction 法下，房东是否仍可驱逐房客？
可以。符合下列法定情形时，房东仍可依法申请驱逐，包括：
- 拖欠租金；
- 违反租约；
- 妨害他人正常使用物业（Nuisance）；
- 非法使用物业；
- 房东自住（Owner Occupancy）等法律允许的情形。
E
紧急租金援助计划（ERAP）
什么是ERAP，目前是否仍在实施？
ERAP（Emergency Rental Assistance Program，紧急租金援助计划）是纽约州在新冠疫情期间设立的租金援助项目。
该计划已于 2023 年 1 月 20 日停止接受新的申请，并于 2025 年 11 月 17 日正式关闭线上申请系统。在发放逾 40 亿美元租金援助后，ERAP 已不再运行。
ERAP是否仍可能影响当前的房东房客纠纷？
在某些情形下，仍可能产生影响。虽然ERAP已不再接受新申请，但涉及历史申请、补助决定、行政复核、已获批准申请所产生的驱逐保护，以及 ERAP 涵盖的历史欠租等问题，仍可能在部分房东房客案件中出现。
不过，与疫情期间相比，此类案件目前已大幅减少。
ERAP时间轴
- 2020 年 3 月 13 日 —— 可申请补助租金欠款的最早起算日期
- 2021 年 6 月 1 日 —— 纽约州 ERAP 开放申请
- 2022 年 2 月 14 日 —— 高收入家庭 ERAP 扩展计划停止接受申请
- 2023 年 1 月 20 日（美国东部时间晚上 9:00） —— ERAP 全州停止接受新申请
- 2023–2025 年 —— 已提交申请继续审核及处理行政复核
- 2025 年 11 月 17 日 —— ERAP 官方线上系统永久关闭，累计发放租金援助超过 40 亿美元
C
商业租赁
什么是 Good Guy Guaranty（好人担保）？
“良好行为担保”（GGG）是纽约商业租约中常用的一种限制性个人担保。根据该担保安排，企业所有人或负责人同意就特定租约义务（通常为租金及相关费用）承担个人责任，直至房客依约腾空物业并按租约规定交还占有权为止。由于此类担保可能产生重大个人责任，签署前应仔细审阅并协商相关条款。
Good Guy Guaranty（GGG） 是纽约商业租赁中常见的一种有限个人担保。
根据该担保安排，企业负责人或个人担保人在租户依照租约规定腾退物业并交还占有权之前，通常需对租金及其他租约义务承担个人责任。由于 GGG可能使担保人承担较大的个人责任，建议在签署租约前由律师进行审阅，并根据具体情况协商相关条款。
什么是Yellowstone Injunction？
Yellowstone Injunction是纽约州商业租赁中的一种特殊法院救济措施。
在符合条件的情况下，商业租户可通过申请 Yellowstone Injunction，在对租约违约争议进行处理期间，暂时保留其租约权利，避免因租约终止而失去承租权益。
此类案件通常具有严格的时间要求，应尽快寻求律师协助。
商业租户会因违反租约而被驱逐吗？
会。如租户违反租约、未经许可改变物业用途、未按要求维持保险、拖欠租金或存在其他重大违约行为，房东可依法启动相应法律程序。
商业租户是否受Good Cause Eviction 法保护？
一般不适用。Good Cause Eviction 法主要适用于符合条件的住宅租赁，并不适用于一般商业租赁关系。
G
一般问题
在启动驱逐程序前，是否应先咨询律师？
是的。纽约房东房客程序受严格的程序及通知要求规范。如通知内容、送达方式或诉讼程序存在错误，可能导致案件延误，甚至被法院驳回。
尽早寻求法律意见，有助于降低程序风险，并提高案件顺利推进的可能性。
如果收到房东或房客发出的法院文件，应如何处理？
切勿忽视法院文件。未按时回应或未按要求出庭，可能导致法院作出缺席判决（Default Judgment）。
律师可协助审阅诉讼文件、分析法律风险，并根据案件情况制定适当的应对策略。
房东房客纠纷一定需要开庭审理吗？
不一定。
许多案件可通过协商、和解协议（Stipulation）、分期付款安排、租约调整等方式解决，而无需进入正式审判程序。
妥善的和解策略通常能够降低诉讼成本，并帮助双方实现更符合实际需求的解决方案。
为什么选择爱法
01
深厚的住房法庭实务经验
长年代理房东、业主及房客，处理数百起纽约市住宅及商业租赁纠纷。
02
深入掌握纽约租金监管制度和最新动态
涵盖Good Cause Eviction、租金管制、DHCR程序及租金管制物业合规事宜。
03
跨领域综合法律服务
结合房地产、诉讼及公司法业务经验，从商业经营及资产管理角度出发，协助客户解决租赁纠纷背后的法律、商业及财务问题，而不仅限于处理当前争议。
04
多语言与跨境服务能力
长期为海外业主、国际投资人及跨境客户提供纽约房地产及房东房客法律服务。
05
全程高效沟通
从首次咨询、案件策略制定到案件解决，全程保持及时沟通，并提供高效、专业的案件管理。
律师广告。既往案例结果不保证类似结果。